一文读懂萧山热门板块！新房二手房买谁更划算，答案终于来了！

编辑/寒沙

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身背百万房贷群体中的一员

昨天，我们为大家介绍了目前杭州二手房市场的相关情况（链接在此），不少粉丝留言还不过瘾，想看具体的板块情况。

从今天开始，我们会陆续细化到一些有代表性的板块，为大家带来更深层次的剖析。

这次先从萧山区开始，我们选择了奥体（钱江世纪城）、市北、南部卧城，这几个关注度高；新房、二手房都在供应；随着倒挂的缩小，购房者在选择上比较犹豫的板块。

这三个板块在定位以及总价上对应的购房群体也比较有代表性。奥体，正逐渐向滨江看齐，对应改善群体；市北，也正成长为刚改、改善群体板块；南部卧城，由于区位原因，在定位上更刚需。

壹

奥体，曾经的“倒挂”“必摇”“闭眼买”代名词。

但随着二手房挂牌量激增，新房确立47438元/㎡的全新价格标签，奥体在价格上忽然看起来不那么诱人了，于是有人说：“奥体已经不再有倒挂，新房没有性价比。”

那么事实上呢？

我觉得奥体二手房可以分为两种，一种是老一批年限较长，以顺发等萧山本地房企开发的项目为代表，这类房源突出的特点是赠送或者叫拓展面积特别多。

还有一种是近些年交房的次新房，在户型上也比较常规，与现在市场上的新房区别不大。

在飞虹路地铁口，就有两个这样的代表性楼盘，顺发和美家、顺发江南丽锦，同样的开发商，相邻的地段，但差异较大，和美家偏投资，江南丽锦偏自住。

由于和美家交付时间早，又是地铁口，所以这一片聚集了较多中介门店。

和美家靠近地铁口的6个店面，3个是中介门店

和美家，凭借5.8米的层高，买一层送一层的户型，颇受投资客的喜爱，89方实际面积甚至能达到180㎡，隔5、6个房间轻轻松松。而且这个楼盘生活小配套与周边小区相比更加成熟，租客非常多。

也正是这种情况，该小区目前挂牌价格较低的房源，大多带有租约，装修也都是极简装，买来自己住的话必须要重新装修，或者干脆是毛坯。

据中介人员透露，目前小区底价在500万，上周有一套495万的已经出手。

于是我让中介小哥带我去看了500万的这一套，房源位于7楼，算是中低楼层，目前房源是毛坯状态，也没有浇筑楼梯，要上二楼需要爬梯子。

我这个100多斤的小瘦子成功爬上了二楼

如果以89方的建筑面积来算，均价在56180元/㎡，所以相比于新房来看，依然存在倒挂，不过这主要归功于复式户型。

江南丽锦的情况则完全不同，无论是小区环境还是楼栋外立面都要比和美家高档不少，这个小区都是普通的平层住宅，小区业主也都是自住为主。

江南丽锦的小区环境不错

目前该小区的最低总价房源在440万，面积110方，位于顶楼。中介小哥说：“这个小区不好卖，上一次成交还是春节前后，房东价格都不太愿意让步，这一套房东是个投资客，这个价已经下调了20万，算是这个小区最便宜的了，看得人也多，但就是顶楼一般人都不喜欢。”

江南丽锦楼层较好的房源，均价在47000元/㎡左右，总体均价略低于板块新房。

滨江金色江南，离飞虹路地铁站步行在10分钟左右，由于开发商口碑较好，属于板块内挂牌价较为坚挺的二手房，89方挂500万的不在少数，但实际成交价在450万左右。

中介门店挂出的相关房源

数据来源：好找房网

总体来看，奥体板块的倒挂差确实在逐渐缩小甚至不存在，二手房市场也陆陆续续出现了一些性价比还不错的房源。

尤其对于预算在500万以下的购房者，目前也能只能关注二手房了，因为唯一在售的新房保利澄品户型最小户型也是127方，总价比较高。

贰

萧山市北，北连奥体，南接萧山主城区，属于刚改以及改善群体板块。

但是板块内由于区位、地价等等因素，新房价格区间拉得很大，均价在28000-38000元/㎡。

华瑞晴庐，由于交房不久，房源量也大，完全可以看作是市北东单元二手房晴雨表。

华瑞晴庐这种“欧不欧”的建筑风格也很别致

华瑞晴庐位于板块东侧，融创望海潮北面，周边可参考楼盘主要以大名城华府（30000元/㎡毛坯）、新希望滨江锦粼府（28200元/㎡毛坯）、新城璟隽公馆（32000元/㎡，含3000元/㎡精装）为主。

中介小哥推荐的一套26楼89方精装，330万

华瑞晴庐的二手房价格比较稳定透明，10层以下20层以上的89方房源，总价约320万，算下来均价在36000元/㎡左右，毛坯或简装。

但是华瑞晴庐也并没有因为交付早而在配套上面有亮眼表现，目前仍然依靠物业底商提供基础生活配套。

从价格来看，萧山市北东单元倒挂差依然比较明显，二手房除了是现房并没有更突出的优势。所以，对于购房者来说，目前板块新房供应量还很大，新房依然是首选。

萧山市北西单元，则是完全不同的景象。

市北西属于上一批开发的产物，所以目前二手房选择余地比东侧大得多，目前主要的楼盘有中国铁建德信君宸、顺发恒园、中国铁建青秀城、高运莱茵传奇、新城香悦奥府、保利霞飞郡、德圣博奥城等。

数据来源：好找房网

目前市北西的在售楼盘是新希望滨江锦宸，紧挨着建设三路地铁口，公共交通的便利程度上来说要比周边的二手房方便许多。

但是由于价格达到了38000元/㎡（含4000元/㎡精装），所以在价格上与周边二手房并不存在太多倒挂，甚至有均价更低的二手房，但是锦宸是精装交付，在这一点上优势明显。

不过锦宸首推中签率低至9.6%，并不算好买，所以综合看来，考虑市北西的购房者可以把二手房列入考虑了。

叁

沿着市心路往南穿过萧山老城区，就是萧山重要居住区——南部卧城。

南部卧城近些年交付楼盘非常多，新房供应量又很大，所以购房者在新房与二手次新房的选择上也犯了难。

北辰奥园，今年小阳春以来南部卧城二手房市场交易最活跃的楼盘，主要原因是楼盘体量大，当初卖时是萧山出名的投资盘，房东也以变现为目的，楼盘位置在风情大道与向旭路交叉口以东200米，往来滨江、杭州非常方便，89方户型也做到了3房2厅2卫，不落伍。

中介小哥向我介绍了一套25楼89方房源，总价260万含车位，如果不要车位总价在240万左右，还有谈的空间，目前小区均价在26000元/平米左右，根据楼层会有波动。

北辰奥园的房价与周边楼盘相比要低一些，因为目前的公共交通还不算方便，生活配套也基本没有，而且楼盘口碑质量一般，更重要的是该小区房源几乎都不满两年，要交税。

不过，项目东侧是蜀山路与向旭路交叉口，中间隔了一个滨江碧桂园卧城印象，这也是南部卧城“一心两副”的副中心之一，所以后期的配套、公共交通等不用过多担心。

奥园与北侧的开元名郡

开元名郡，位于北辰奥园北侧300米处，交付的时间更早，也有满两年的房源，同样拐个弯就能上风情大道，而且项目北面一路之隔就是交付已久的安置房小区，公交站、底商配套全都有，目前生活上要方便很多。

所以，开元名郡目前的价格要更高，均价在30000元/㎡上下。

北辰奥园、开元名郡都是南部卧城西侧楼盘，周边可以参考的新房项目包括德信碧桂园印江南、融信旭辉湘湖悦章、德信金茂佳源府、佳源湘湖印象等。

印江南高层已售罄，湘湖印象最后两栋高层还捂着，主要的参考新房还是湘湖悦章和佳源府。湘湖悦章之前均价25200元/㎡（含3200元/㎡精装），佳源府之前开的都是小高层，均价在27000元/㎡左右（含3200元/㎡精装）。

南部卧城西侧二手房依然存在倒挂差，新房含精装的价格还是存在优势，而二手房虽然以准新房为主，有现房优势，但是在配套方面也并没有因为交付早显得更完善。

数据来源：好找房网

南部卧城的二手房与在售新房一样，选择余地非常大，虽然桂语朝阳以29800元/㎡的价格入市，但并不会带上南部卧城别的新盘迈上价格新台阶，所以南部卧城的倒挂缩小了但依然存在。

而且南部卧城的二手房楼盘以次新盘为主，在配套方面也并不完善，综合看来，南部卧城的新房在供应量巨大且摇号难度不大的情况下，新房依然是购房者的首选，当然，有迫切居住需求的购房者，二手房也可以作为选择之一。

-END-

整体看来，萧山区的二手房倒挂情况正逐渐缩小，各个板块也出现了比新房价格更低的二手房源，那么对于购房者来说，选择余地更大了。对于新房供应量较为充足的板块，我仍然推荐购房者首选新房，就算总价与二手房相差不大，也省了一笔装修钱，而且户型、园区规划、美观度等方面，新房也更具优势。

另外，向大热天带我看房的中介小哥们致谢。

接下来，大家还想看哪些板块，请留言。

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