风再起！100万就能买进市中心，不少人又瞄准了“老破小”

前两天和我爱我家中介小A聊天，得知“老破小”在二手房中竟意外好卖。

当然，这个好卖，是有前提条件的。

壹

小A手上有一个客户。这位客户全杭州的“老破小”都在看，专门投资这一类房子。

从2018年开始，小A陆陆续续给他介绍过十几套房子。之前，他一直没有入手，不是嫌弃那些房源面积大，就是觉得位置不够好。

不过，就在前段时间，这位客户果断出手了。“我给他介绍了一套闸弄口东村的房子，户型28方，总价98万，说了一下那套房源信息，他就决定买下了。”

小A向我透露：“我手上有好几个专门投资这种房子的客户。老房子，特别是小面积的，很好卖。像闸弄口东村那套房子，挂出其实才2天。”

这不由得让我好奇了：为什么这种老破小这么好卖？

“基本上都是为了等拆迁，不过也有那种价格涨上来了，但还没有拆迁就拿出来卖掉的。”小Ａ一语道出了真相。

事实上，这部分投资客，主要的目的，就是为了等拆迁。

例如重机宿舍，传出拆迁的消息，已经有将近10年时间。这个小区的房子，只要有挂牌，价格又合适，就会很快成交。

仅5月份，在我爱我家平台，重机宿舍就成交了3套。其中，有一套房源是5月8号挂出，均价39995元/㎡，户型88.51㎡，当月就成交。

“这么破的小区，4万买的，大有人在。”小A说到。

贰

除了一部分等拆迁的投资客之外，又有哪些人在买“老破小”呢？

老破小能够被选择，它所占据的资源占了一大部分原因。这些资源包括：地段、交通、商业、医院等等，而其中最重要的就是“学区”。

之前我写过一篇学区房的稿子（猜你想看：最高9万+，学区房被“挤破头”！），里面有提到，目前杭州优质小学周边的学区房，基本以老小区为主。

而像西湖区，优质学校基本集中在一片区域，本身土地资源有限，周边房源基本都是老破小。求是小学、学军小学等老校，又都是杭州数一数二的学校，家长们自然愿意一掷千金。

杭州某老小区

另外，一些刚需客，为了留在杭州主城区，享受优质的地理位置，也会选择户型小、总价低的老破小。当然，这部分人，还是在少数。

一是因为老破小普遍贷款比较难，如果能贷下来，首付有可能也不只3成，综合来说，入手门槛还是比较高的；二是现在的人，普遍对生活质量有要求，更偏向于选择舒适度高一点的新房或者次新房。

叁

“老破小”的价值点，其实根据购买人群，也已经表现的比较明显。

即将成为拆迁房的“老破小”，是投资客眼中的“香饽饽”，也是普遍价格上涨比较快、价格比较高的一批房源。且，小户型普遍比大户型更受欢迎。

“老破小涨价根据周边房价涨的情况而涨，因为拆迁的话，补偿款也是根据周边价格去定价的”，小Ａ介绍道，“而拆迁房的价格要和周边好的小区比，然后略低一些。”

据安居客信息，重机宿舍的房源，目前成交价在41072元/㎡左右，比同区域的滨江万家星城43522元/㎡的近期成交均价略低，但比东新园望景苑这样的经济适用房价格更高。

数据来源于安居客网站

没有拆迁消息的“老破小”，价格会低一些，天堂园就一个例子，目前成交均价在35562元/㎡。但按照普遍情况来看，临街的房子拆迁率会更高。就天堂园来说，也是临街的房子更好成交。

另外就是带学区的“老破小”，有明显价格优势。

这里我简单制作了一张图表。

数据来源于安居客网站

据安居客网站显示，学军中学的学区房文二新村近期成交均价为79822元/㎡，同为“老破小”的邮电新村均价为68571元/㎡，石灰桥新村均价为57997元/㎡。

这三个小区其实地理距离并不远，周边配套基本可以共享，有区别的就是“学区”，哪怕文三街小学和文一街小学文一校区也是杭州的优质学校，但学区房价格依然呈现梯度递减。

信息来源于百度地图

莫干新村虽位于拱墅区，但仅一路之隔，配套也可以说是共享的。莫干新村学区为杭州市建新小学，近期成交均价仅40753元/㎡，和旁边的文二新村的价格差了将近一倍。

肆

虽然有“拆迁”、“学区”等价值点在，但如果作为投资，其实我还是不太建议的。

为什么这么说？

如果你是等拆迁，又不清楚拆迁时间的情况下，等5年、等10年都是未知数，时间成本耽误不起。

当然，要是你有明确的拆迁消息渠道，自然可以一试。否则，尽量还是不要碰老破小。

如果是以投资为目的，尽可以去找一些正在发展中的区域投资新房，特别是一些因为限价而有一二手房价倒挂的区域。毕竟买入就有几千一平方的收益，再者未来想象空间也更大。

“学区”，更多的价值在于一个保值的能力。

像文二新村、师苑新村等学区房，在市场趋势的基础上，近两年也并没有较大涨幅。且目前杭州正在平衡教育资源，不少新校正在建设中，家长们的选择相应变多。

数据来源于安居客网站

有几十年房龄的“老破小”，线路老化、立面陈旧、车位规划不合理等都是常见的情况，甚至还会出现漏水、堵塞、鼠患、裂缝乃至坍塌隐患。

“老破小”房子本身价值竞争力，已经变弱。

另外，杭州目前的发展早已从传统的“一个中心，逐步外延式”到点状式发展，未来科技城、钱江世纪城都是后起之秀。

购房者不必因为地段、交通、配套等因素，必须去选择“老破小”。

在购房者追求居住舒适度的情况下，“老破小”被“放弃”的可能性越来越大。

图片来源于网络

如果你还是想买老破小，或者迫于无奈只能买老破小，那么，也建议你尽量选择学区房、拆迁房或者地段好、小户型这一类房源。

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